Hvorfor er leiemarkedet tøffere for vanskeligstilte i studentbyer?

Bolig er et knapt gode

De fleste i Norge eier sin egen bolig, men mange er også avhengig av å leie bolig, som studenter og personer med lave inntekter. Det er rundt 300 000 registrerte studenter i Norge, og rundt åtte prosent av husstandene i leiemarkedet har lave inntekter.

Både studenter og vanskeligstilte husholdninger har tilgang til øremerkede boliger, henholdsvis studentboliger og kommunale utleieboliger. De fleste kommuner i Norge har kommunalt disponerte boliger til utleie, men ifølge SSB er det i snitt kun 20 kommunale boliger per 1000 innbyggere.

Studentsamskipnadene har som mål å ha dekning for 20 prosent av studentene, og kun 14,6 prosent av studentene i Norge leier i dag bolig gjennom en studentsamskipnad. De fleste studenter og vanskeligstilte konkurrerer derfor om leilighetene i det samme private boligmarkedet.

En ny studie som NOVA har gjennomført på oppdrag fra Husbanken, viser at de typiske studentkommunene har høyere leiepriser, og ser ut til å oppleve større boligsosiale utfordringer enn andre kommuner.

– I en kommune med mange studenter, høye leiepriser og få kommunale utleieboliger har vanskeligstilte i boligmarkedet krevende vilkår for å finne seg et godt sted å bo, sier forsker Maja Flåto.

Studenter er attraktive leietakere

Studenter oppfattes som attraktive for utleiere. De vurderes generelt som sikre betalere, de representerer liten slitasje på boligene og gir utsikter til et stabilt leieforhold i en tre–fem-årsperiode, som er relativt lenge i norsk sammenheng.

Begrepet «studentbolig» rommer mer enn studentsamskipnadenes utleieboliger. Flere private utleiere retter seg spesifikt mot denne gruppen i byer som Gjøvik, Hamar, Trondheim og Oslo. Selv om studenter fremstår som attraktive leiere, hevdes det i studentboligundersøkelsen fra 2022 at det med dagens antall studenter mangler 15 000 studentboliger i Norge.

De kommunalt ansatte som har blitt intervjuet i studien, jobber i kommuner med mange studenter. Alle delte oppfatningen om at studentene er foretrukket som leiere, og beskrives som prioritet nummer én hos utleiere. Studenter har midler, og de har i de fleste tilfeller også tilgang til midler fra foreldrene.

I en kommune med mange studenter, høye leiepriser og få kommunale utleieboliger har vanskeligstilte i boligmarkedet krevende vilkår for å finne seg et godt sted å bo. – NOVA-forsker Maja Flåto

Et tøft marked for vanskeligstilte

Mange av de store studentkommunene preges av høye andeler husholdninger med relativt lav inntekt i tillegg til høye leiepriser. Utfordringene kan handle om manglende inntekt, betalingsanmerkninger eller problemer med midler til depositum.

Personer som ikke selv kan skaffe seg bolig, kan ta kontakt med kommunen og motta bistand der. Alle kommuner i Norge disponerer et antall kommunale utleieboliger, men mange får heller hjelp av kommunen for å komme seg inn i det private leiemarkedet. Men det er hard konkurranse.

En kommunalt ansatt i studien beskrev situasjonen slik: «Det er tøft marked (...) Og kanskje det er ti andre på visningen der, og så skal du skinne på den, og du skal kanskje legge igjen en bolig-cv og kanskje en referanse. De trenger den leiligheten og ønsker den virkelig, men de kommer ikke igjennom. I hvert fall ikke hvis de ikke har inntekt. Eller en referanse..»

Studentboliger og kommunale leiligheter må sees i sammenheng

Hvorvidt bygging av studentboliger ville bedret leietilbudet til vanskeligstilte grupper, er imidlertid mer usikkert. Det norske leiemarkedet preges av småskalautleiere som leier ut en sokkelbolig eller ekstrabolig.

Slike utleiere har en fysisk nærhet til utleieboligen og gjerne et personlig og uformelt forhold til leietaker. De kan gjerne være særlig selektive med hensyn til hvem de leier ut til, og personer og familier med ulike former for sosiale utfordringer kan ha problemer med å få tilslag i dette markedet.

Flere studentboliger betyr dermed ikke automatisk at det blir frigjort flere boliger til vanskeligstilte, og mange utleiere av sokkelboliger kan velge å ta i bruk boligen selv.
En økning av antall studentboliger øker heller ikke nødvendigvis mulighetene for andre i leiemarkedet.

Selv om en økning i antall studentboliger reduserer leieprisene på det private markedet, kan lavere priser føre til at flere studenter velger å flytte hjemmefra eller ønsker å bo for seg selv i stedet for i kollektiv. Så selv om tilbudet av studentboliger øker, kan det paradoksalt nok medføre at studenters etterspørsel i det private leiemarkedet også øker.

Samtidig viser tidligere studier at studentboliger kan bidra til å dempe svingninger i det private markedet og bidra til å stabilisere det generelle leieprisnivået. Slik kan det føre til at studenter i mindre grad fortrenger vanskeligstilte grupper fra leiemarkedet.

En generell styrking av studentboligpolitikken vil bidra til å redusere knappheten på leieboliger og indirekte lette situasjonen for vanskeligstilte husstander.

– Det kan bety at den kommunale utleiesektoren er særlig viktig i studentkommuner. Hvis disse kommunene satser mer på kommunale boliger, kan de bedre ivareta personer som ikke kommer inn på det private leiemarkedet, sier Flåto.