Når det bygges nye boliger i dag selges disse vanligvis som borettslagsboliger eller eierseksjoner, alt etter hva utbygger tenker at passer best i det lokale markedet. Kommunen som planmyndighet har ingen innflytelse på om boligene selges som det ene eller det andre, ei heller om de selges som del-eie eller andre boligmodeller.
De siste årene har utbyggere over store deler av landet begynt å tilby nye boliger som del-kjøp, slik at boligsøkere med svak økonomi kan få kjøpt seg inn i en bolig og kjøpt seg opp i andel når økonomien bedres.
En fersk rapport viser at de nye etableringsmodellene faktisk kan bidra til å løse etableringsutfordringene som mange har knyttet til å innfri bankenes egenkapitalkrav, men at det primært er de som har høy nok inntekt til å kunne betjene et banklån som får bedre muligheter til å etablere seg. Det følger av dette at etableringsmulighetene til lavinntektsgrupper i liten grad forbedres.
– Vår utredning fastslår to ting: for det første vil modeller som del-kjøp kunne bidra til at flere hushold kan kjøpe seg inn i nye prosjekter. For det andre slår vi også fast at eie-form sjelden er på dagsorden når nye boligprosjekter diskuteres mellom kommune og utbygger.
Det sier Berit Irene Nordahl, forsker og forskningssjef for bolig-, steds- og regionalforskning ved By- og regionforskningsinstituttet NIBR, OsloMet.
I rapporten har Oslo Economics og NIBR undersøkt hvordan planleggerne i kommunene og utbyggere stiller seg til at boligmodeller blir et reguleringsformål – det vil si at fordelingen av ulike boligmodeller i et nytt boligprosjekt kan fastlegges av kommunen allerede i reguleringsplanen. Utredningen er bestilt av Kommunal- og distriktsdepartementet.
Få muligheter i dag
Plan- og bygningslovens overordnede formål er «å bidra til bærekraftig utvikling til det beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner». Å fremme sosial bærekraft i boligmarkedet er en overordnet målsetting for den nasjonale boligpolitikken, og det er nasjonale forventinger til at kommunene skal fremme sosial bærekraft i arealplanleggingen.
Kommunene opplever at de i dag har begrensede muligheter til å fremme slike hensyn i praksis. Dagens planbestemmelser gir kommunene mulighet til å stille krav til fysiske forhold som grad av utnytting, største og minste boligstørrelse, funksjons- og kvalitetskrav til bygninger og utearealer og rekkefølgebestemmelser, men ikke forhold som finansieringsmodeller og prisnivå.
Burde kommunene få anledning til å pålegge at boligprosjekter i bestemte områder skal ha noen boenheter som selges på den måten? Er dette en god måte å sikre at nye boligprosjekter får en mer blandet beboersammensetning?
– Kommunene skal få en styrket rolle i å utjevne sosiale og geografiske forskjeller i boligmarkedet. Da er det viktig å gå nøye gjennom hvordan dette kan gjøres, og hvordan eventuelle nye kommunale verktøy vil fungere, sier kommunal- og distriktsminister Bjørn Arild Gram (Sp) i departementets omtale av rapporten (regjeringen.no).
Behov for flere erfaringer
Selv om de nye modellene bidrar til å bedre etableringsmulighetene til en viss gruppe, peker forskerne på at det er behov for å høste mer erfaring med denne typen modeller før man eventuelt vurderer å stille krav om å benytte slike modeller i nye utbyggingsprosjekter.
– Vi har nå fått en grundig rapport som ser på noen mulige verktøy for å gi kommunene bedre utgangspunkt for å ta hensyn til sosial bærekraft i planleggingen. Vi vil vurdere disse funnene og andre potensielle tiltak i dialog med kommuner og næringen, sier Gram.
Om det offentlige skal bidra til å oppskalere slike modeller, mener forskerne det bør vurderes hva som i så fall er den mest effektive måten å gjøre dette på. Det å fremme krav til slike modeller gjennom hjemler i plan- og bygningsloven vil trolig bare være en av mange måter å stimulere til bruk av slike modeller på.
– Frivillighet og oppfordring til å prøve nye modeller er derfor veien å gå, i alle fall på kort sikt, avslutter Nordahl.
Referanse
Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning (regjeringen.no), Oslo Economics og By- og regionforskningsinstituttet NIBR, OsloMet 2022
